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物流地产,地产行业新风口还是跑马圈地新噱头?

【万联导读】在近日召开的2018全球智慧物流峰会上,阿里巴巴和菜鸟网络将投资1000千亿人民币建设国家智能物流骨干网,在国内实现任一地区24小时到货,在全球实现72小时必达。并提出将物流成本占GDP的比重从目前的14.9%降到5%以下。

在近日召开的2018全球智慧物流峰会上,阿里巴巴和菜鸟网络将投资1000千亿人民币建设国家智能物流骨干网,在国内实现任一地区24小时到货,在全球实现72小时必达。并提出将物流成本占GDP的比重从目前的14.9%降到5%以下。

千亿投资,即使对于财大气粗的阿里来说,也不多见。同等体量的投入,还是在2013年,阿里宣布投资千亿建设菜鸟网络,而这一次投资千亿是追加投资。

其实,近年来,还有多宗大手笔投资在物流体系建设上的案例。

2018年2月,由顺丰联合湖北省投资建设国内首个货运机场获国务院、中央军委批复成立,机场总投资达372.6亿人民币。

2017年7月14日,万科、普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团联合组成的中资财团与普洛斯发布联合公告,完成对亚洲最大的现代物流设施提供商——普洛斯的全面私有化收购,交易总价约为160亿新加坡元(约合770亿人民币),成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

如此众多大手笔投资自己布局到同一行业,可见其战略性意义非同一般。对于此,阿里巴巴董事局主席马云在智慧物流峰会上就表示,“没有新物流,就没有新零售、新制造,只有物流发展带动实体经济的发展,才能变成制造业、国家经济、世界经济的支撑。”

而作为企业行为,如此破釜沉舟方式的投入,更是缘于这个行业在未来巨大的想象空间。

物流地产,中国地产存量持有领域蓝海

对于布局物流产业,万科集团执行副总裁、首席运营官张旭就称,“在整个房地产存量持有领域,物流地产是细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。”,这也正是万科在去年7月份大手笔控股普洛斯的动因。

一直以来,万科都在谋划除房地产之外的多元化经营。早在2012年,时任万科总裁的郁亮就宣称,未来万科的目标是和中国城市同步发展,矢志成为中国城市配套服务商。物流就是其实施多元化战略布局之一。

据了解,在2017年并购普洛斯之前,万科已拥有500万平方米的物流仓储中心,而普洛斯则拥有5600万平米。这两者加起来,占到国内所有高标准仓储出货量的约50%,两者在全球拥有超过500个现代化的物流园区。

万科做物流,基于其看好该领域的发展前景。张旭认为,中国电商的发展,已经领先于全球。重仓物流行业的一个重要判断,是相信中国经济的持续增长。而中国未来的增长,将是消费的增长。有研究人员认为,中国未来零售消费每年的增长幅度,可能会在10%左右。

在张旭看来,物流正在成为城市生态的一部分,把这些生态摆到一起,会有一个更宏大的远景。万科物流的目标是,致力于成为全球第一的物流地产服务商。

而从投资回报率来看,高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产。数据显示,目前中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%,写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。此外,分城市来看,尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市,但考虑到其土地成本也相对较低,因此,从收益率角度来看,供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。

物流地产行业江湖

实际上,以国外市场来看,商业地产持有和经营者在整个地产领域占多数份额。相反住宅开发商所占份额较小,美国目前排名前四的房企并无住宅开发商。而在国内,物流地产是近年来才逐步为中国企业所关注、布局。伴随着电商的高速成长,中国物流地产总体发展势头迅猛,增加值与投资额持续增长,各领域物流仓储设施的投资建设和运营管理均已取得长足进步。

物流运输货物的总价值来看,全国社会物流总额逐年增长,由 2004 年的38.4 万亿元增长到2016 年的 229.7 万亿元,年均增长 16.1%。就物流业的总产值来看,全国物流业增加值逐年增长,由 2006 年的 1.4 万亿元增长到2016 年的7.9 万亿元,年均增长 15.5%。就社会物流活动的各项费用支出来看,全国社会物流总费用逐年增长,由2004 年的 2.9 万亿元增长到 2016 年的 11.1 万亿元,年均增长 13.8%。其中,与物流仓储设施紧密相关的保管费用也逐年增长,由 2004 年的 8467 亿元增长到 2016 年的3.7 万亿元,年保管费用占全国社会物流总费用的比例由 2004 年的 29.1%提高到 2016 年的 33.3%。

由于普遍看好物流地产的发展前景,金融机构、物流企业、电子商务企业也纷纷跨界进入物流地产领域。物流地产领域呈现出百舸争流的局面。

2017年国内主要物流地产可租赁面积

其中,普洛斯是国内物流地产运营商中当之无愧的龙头。截至2017年8月普洛斯拥有并运营420亿美元的资产,包括5600万平米的物流基础设施。其主要业务分布于中国、日本、美国与巴西,可租赁设施达 1750万平方米,而行业排名第二的嘉民可出租面积仅为 250 万平,为普洛斯的15%不到。

从参与模式来看,目前物流市场的参与者可以分为三类:

(1)以重资产运营为核心专注物流园区及相关设施组合开发和运营的企业,以国内物流地产商宝湾物流、万科物流等为代表;

(2)以高杠杆扩张为特征的基金驱动型企业,以国际物流地产商为代表,例如普洛斯、嘉民等;

(3)以打造生态圈、完善供应链物流运输为主切入物流领域,如中储股份、京东物流等。

总体来看,物流地产对大客户的黏性更强、存在很强的网络布局的内生扩张动能。相比于第三方物流、电商,物流地产商更为专注、服务更专业。

物流为名  行圈地之实?

尽管地产业界对物流地产普遍看好,但也不乏质疑房企布局物流地产是为跑马圈地。有熟悉物流业的专家就对笔者坦言,物流用地一般布局在城市群周边,相对高昂的住宅用地,物流用地则要低廉许多,且占地面积很大,动辄数平方公里。以环京最火热的地区燕郊为例,早在2012年9月,这里启动了一个“世界级物流园”项目,规划占地10平方公里,分三期10年建成,总建筑面积1465万平方米,号称投资将达800亿人民币。如今六年过去,笔者查询网络,除去当年开工兴建的新闻外,再无进一步相关信息。

无独有偶,还是在陷入严重产业空心化的燕郊。河北重点发展项目——燕郊空港国际物流产业基地,这也是燕郊第一个物流园区,规划面积2000亩,总投资46亿。

公开资料显示,按照规划之初,燕郊空港国际物流产业基地项目主要承载空运物流、汽车物流、商贸物流冷链物流四个主要生产作业功能区。建成后将是集采购配送、流通加工、展览展示、金融服务、信息服务、商贸等供应链整合与优化功能为一体的物流园区,使之成为京津冀三地二产制造业提供物流、金融、展览、商贸等产业服务的现代工业服务产业基地。

2010年一期园区建成后被命名为百世金谷燕郊空港物流国际产业基地,2011年动工的二期已经开始去“物流化”,更名为百世金谷燕郊国际产业基地。从建设之初至今,项目的规划和定位不断在发生变化,最初的空港物流基地的影子正渐行渐远。园区目前定位与服务中小型科技企业。推出的产品也主要为厂房式建筑,另外还有部分商住商住两用的LOFT厂房公寓。即便如此,八年过去了,这个项目开发面积不足千亩,仍有过半土地未开发。

当地一位从事地产开发多年人士告诉笔者,这里虽然规划了各种工业园区,但配套以及基础设施方面跟不上,很难招徕知名企业入驻。而开发商肯定是追求利润的,有些就做成了别墅类的独栋或者联排类产品,或者干脆空置,等待土地增值,更有甚者,择等待时机改变用地性质,做成住宅类产品。

在过去十多年来,住宅地产爆发增长所带来的巨大赚钱效应,的确会促使一些开发商为博取廉价土地去“讲一些产业故事,行跑马圈地之实”。而随着房住不炒被广泛认同,房地产开发企业谋求转型,物流地产也成为众多房地产开发企业关注的对象,也是行业发展现实需要。正如马云所言,物流发展是带动实体经济发展基石。

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