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业绩下滑、人事风波不断 老牌园区开发商亿达走向没落

【万联导读】作为国内老牌的商务园区开发商之一,亿达中国(03639.HK)近几年的产业地产之路走得却并不顺利。因流动性变弱、杠杆上升,销售业绩疲软,国际评级机构标普日前将亿达中国的展望调整为负面,这将不利于这家公司在海外发债融资,特别是在境内融资收紧,亿达的高额债务偿还又要重度依赖于再融资的背景下,更显艰难。

作为国内老牌的商务园区开发商之一,亿达中国(03639.HK)近几年的产业地产之路走得却并不顺利。

因流动性变弱、杠杆上升,销售业绩疲软,国际评级机构标普日前将亿达中国的展望调整为负面,这将不利于这家公司在海外发债融资,特别是在境内融资收紧,亿达的高额债务偿还又要重度依赖于再融资的背景下,更显艰难。

今年前四月,亿达中国的合约销售额仅为8.91亿元,同比大幅下降了51%。在今年,他们到期的短期债务多达49亿元,但其2017年底未受限的现金只有15亿元,在销售萎靡又遭遇评级下调后,这家公司会面临不小的再融资风险。

亿达中国现在遭遇的危机,与他们一直坚持的商业模式日渐势微不无关系。在过去,商务园区的概念是他们跑马圈地的利器,但在实际收入构成上,亿达中国看起来却更像一家纯粹的地产开发公司。

在这家公司2017年的营业收入中,来自地产开发业务的占比超过8成,而园区的租金收入和运营管理收入占比仅约6%,

亿达中国早前发布的2017年年报也显示,这家改换门庭后的产业地产商业绩继续下滑,其合约销售金额仅为72.6亿元,同比下降约12.5%。这一规模水平仅与2015年相当,意味着在地产行业最好的两年中,这家公司仍处于原地踏步阶段。

如果不是得益于一次大手笔并购,亿达中国去年的销售额将更难堪。2017年11月,亿达中国总计欲花费44.6亿元,从港资房企瑞安手中收购了大连天地项目。

赶在年底前完成并表,大连天地不仅为亿达中国在2017年贡献了约9.89亿元的销售额,还增加了约230万平方米的土地储备。如果不计入这一项目的销售额,那么亿达中国自身在2017年的销售额仅为62.7亿元,下降幅度将更大。

对于总销售额都只有几十亿的亿达中国来说,这次收购也让其背负了沉重的债务负担。年报显示,亿达中国将于2018年到期的计息借款总额达到了69.12亿元,同比大幅增长近七成,这将是其去年末现金余额的两倍以上。截至2017年末,亿达中国的现金余额仅为33.64亿元,其中还有约18.8亿元属于受限制现金。

因为这次收购,亿达中国的净负债率也上升至122%,这相比2016年继续上升了2.9个百分点。同时,它们在2017年的融资成本金额也同比上升了20%, 达到3.35亿元,这几乎是其去年净利润的三分之一。

规模增长乏力下,亿达中国还存在明显的布局缺陷。在2017年的整体销售额中, 大连市场的销售占比高达91%,其他少部分销售额也仅来自于武汉、沈阳和成都三地。这意味着,在进军大连以外其他地区的过程中,亿达中国也面临着项目执行风险。

作为亿达中国曾经的总部所在地和起家之地,大连单个市场几乎贡献了其全部销售额。这虽然突出了亿达中国对于大连市场的深耕程度,但紧靠单核城市支撑全公司业绩的策略,早已在过去的市场中被证明暗藏着极大风险。

亿达中国的这种策略在大连市场表现较好时,或许能确保其有稳定的销售额,但一旦大连市场受持续的楼市调控政策影响发生较大波动时,那么亿达中国将没有规避调控风险的空间,必然影响其业绩完成情况。

短期内,亿达中国还将继续依托大连市场来支持其完成每年的销售目标。在它们总计592万平方米的土地储备中,有高达86.2%的土储位于大连地区。

今年3月份的业绩会上,亿达中国宣布了今年的销售目标是85亿元,这一指标在如今地产行业动辄千亿的目标面前,显得有些微不足道。但对于亿达中国而言,想要完成这一目标却并不容易。2017年它们原定的目标是80亿元,但最终却没有完成。

中房协公布的2017年全国房企百强榜排名显示,亿达中国排名为第127位,而2016年亿达中国在同榜单排名为第77位。其他类似机构相关营收指数排名亿达中国均在百名开外。如今的市场环境下,无论是金融机构还是地方政府,对这类企业的融资授信和欢迎程度都大为降低。而在房企巨头面前,这类融资困难、获取资源难度加大的小型企业,也是吞并的对象。

仍然坚持大规模重资产开发致使负债剧增的模式,似乎也与亿达中国在过去数年中一直宣称的“轻重并举”的战略背道而驰,至少它们的轻资产战略到目前为止并没有给这家公司带来足够的支撑。

2017年,虽然亿达中国在轻资产业务布局新增运营面积178万平方米,在全国14个城市运营管理项目面积达到414万平方米,但这一块的管理收入仅为6024万元。

从1998年开始便定位成商务园区运营商的亿达中国,在经过20年的发展后,并没有展现出在运营方面特有的能力。到目前为止,它们仍然是以地产开发的收入占据绝对主导定位,其商务园区运营商的身份显得并不突出。

一位接近亿达中国的人士告诉界面新闻,这家公司目前的表现,也并未达到新任控股股东中民嘉业的预期。中民嘉业是中民投旗下的投资控股平台,于2016年11月以30.14亿港元收购了亿达中国53%的股份,后逐渐成为控股股东。

这次收购后,亿达中国的创始人兼前任主席孙荫环离开董事局,其外甥姜修文继续担任行政总裁。虽然孙荫环还身兼中民投的董事局副主席,但这笔股权交易在当时没有任何征兆的前提下宣布,且迅速交割完毕,创始人彻底离开,个中缘由自今都让业界充满疑惑。

控股股东变为中民嘉业后,亿达中国曾期望能依托中民投的资本运作和产融结合能力实现跨越式发展,但一年多过去,当时的愿景如今并未实现。

虽然业绩上没有起色,但中民投主导下的亿达中国内部还是发生了诸多变化。首先,它们将总部搬离了已经营20年之久的大连,在资金和人才更具优势的上海成立新总部,并于2017年11月举行了乔迁仪式。

伴随着总部搬迁的还有一系列人事变动。远迁上海只得到了亿达中国总部少部分员工的认可,界面新闻了解到,截至目前仅有三分之一的员工搬去了上海,剩下的绝大部分人员仍继续留在大连,这在很大程度上影响了公司总部层面的运营。至于高达三分之二的人员最终何去何从,亿达中国自今未有明确说法。

总部员工无法及时全部搬迁,与亿达中国的一位前高管不无关系。一位接近亿达中国的人士向界面新闻透露,在2017年年中加入亿达中国担任分管人力资源副总裁的李健,已在今年春节后离职。这位高管正是负责员工动迁的负责人,但由于此人因工作和学历背景存在问题,不到半年便已离职。

随后亿达中国让旗下亿达房地产一位分管财务的副总裁接替了李健的职位,但其工作自今未见成效。

与总部员工混乱不堪相似,亿达中国还在去年对公司的组织架构进行了大幅调整,目的是期望形成“总部-城市公司”的扁平化组织管理架构。

此前亿达中国有两个主导园区运营的平台,分别是总部位于北京的亿达科技新城,和总部位于上海的亿达软件新城。

这一轮调整后,亿达科技新城得以保留,其总裁于大海还调任至亿达中国担任高级副总裁,同时还兼任郑州、合肥等新布局公司的董事长。于大海也成了这一轮人事调整后整个亿达中国最被看好的人物。

相比于大海的春风得意,亿达软件新城的总裁高炜,不仅辞任了亿达中国的执行董事,最终还完全去职亿达中国。

在亿达中国老员工眼中,高炜的离开让他们唏嘘不已。作为跟随孙荫环创业的元老,高炜在亿达中国内部曾被认为是最懂产业运营的高管之一,他还是亿达中国的标杆园区大连软件园的核心创始人。

随着高炜彻底离开亿达中国,亿达软件新城这个平台也被撤销,原有人员也绝大部分离职。

几乎与所有经历控股权变更和组织构架重构的公司一样,亿达中国的这一轮大调整最终也伴随着人员的大量离职而不断演进。

接近亿达中国的人士透露,目前亿达中国内部核心中高管团队大部分均为“美加”系,而中层又占据多数。界面新闻了解到,“大连亿达美加房地产开发有限公司”为亿达中国旗下注册在大连的一家房地产开发公司,其主要开发项目为“亿达·第五郡”,而这家公司早年的负责人,正是亿达中国现任总裁姜修文。

如果将这两年亿达中国的业绩持续下滑、负债高企、园区运营业务收效甚微放在股权转让的背景下,这应该不是孙荫环和中民投所乐见的。

但就市场层面而言,这家标榜园区运营商的企业如今无论是在地产行业,还是产业园区运营层面,都已经缺乏足够的竞争力。

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