40亿港元收购中国物流资产26%股份，京东到底在下一盘什么大棋？

编者按：利字当头，人人趋之若鹜，在商战中，更是有过之而不及。有利可图，万般皆可涉足，尤其在行业处于顶峰的企业，他们对金钱有着敏锐的嗅觉，当市场出现风吹草动，他们便如同抓捕猎物般一剑封喉，先到先得，后到后失。

9月3日，京东智能产业发展和中国物流资产控股有限公司（以下简称“中国物流资产”）联合公告，京东智能产业发展将要约收购中国物流资产9.165亿股股份，占中国物流资产已发行股本约26.38%，购买价为每股待售股份4.35港元，交易总代价39.9亿港元。

物流地产持续走红，各大行业都在蠢蠢欲动，资本与市场，在这场你来我往的追逐赛道上，从来不缺竞赛者。

正迎风口的物流地产

京东收购中国物流资产并非意外，这是现今各物流巨头进军物流地产界趋势中的冰山一角。

所谓物流地产，是指经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。它包括物流仓库、配送中心、分拨中心等，范畴上属于工业地产。

从服务项目层面来说，物流地产可分为四方面，即按照客户需求开发物流设施和园区设施、开发仓储设施、收购客户物流配送并转租给客户、提供咨询服务。

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代。

中国物流地产在过去十年取得了巨大发展，这几年更是成为了各类资本的投资热土。有数据显示，2020年，中国物流地产的投资额同比上升了77%。除传统物流地产商增资扩股外，公募REITs的入局也稳定了行业长线资金“源头活水”。

近年来，一方面随着电子商务的发展，市场对高标仓储需求也将水涨船高，另一方面物流地产本身盈利模式较多从而具有稳定收益。

据中国物流与采购联合会数据显示，2021年上半年全国社会物流总额人民币150.9万亿元；全国快递业务量达至493.3亿件，同比增长45.8%；截止6月底，中国物流业景气指数为54.6%，仓储指数为53.2%，处于较高景气区间。

市场需求导致物流地产未来增值空间无限，由此物流地产逐渐成各类资本的追逐热点。

资本大鳄纷纷入局物流地产“赛道”

2021年1月，黑石以40.62亿元完成对富力地产拥有广州国际机场综合物流园70%股权的收购事宜。

3月19 日，据公告显示，苏宁易购公司下属全资子公司“苏宁易达物流”、控股子公司“南京宁昌”与“珠海普实”、“CLH 88”签署《珠海普易物流产业投资合伙企业（有限合伙）合伙协议》，四方共同出资人民币 38 亿元认缴“珠海普易物流产业投资合伙企业（有限合伙）。”

4月3日，万科发布公告：继续向全资子公司万科物流增资，金额63.2亿元，加码物流业务布局。

6月，远洋资本23.12亿收购红星美凯龙旗下物流地产包。

7月，高盛与新宜中国联手在中国多个地区收购了两批物流地产项目，投资总资产规模达4.88亿美元。

2021已过去一半，在上半年的赛场中，这几笔亮眼的大宗交易在向大家宣告一个事实：不管是内资还是外资，物流地产的赛道从来不缺竞赛者。

而目前，国内市场属于外资企业的物流地产巨头则有：普洛斯、安博、嘉民等；而宝湾、宇培、易商则是国内物流地产商的前排。

与此同时，传统商业地产数字化转型及电商前置仓发展，同样倒逼物流仓储前端需求扩大，吸引圆通、顺丰、京东等物流、电商企业纷纷获取仓储产业用地，入局物流地产。

今年5月，顺丰房托登陆港交所，成为首个在中国香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金（REITs）。

同月，京东物流登陆港股，其上半年财报显示，截至2021年6月30日，共运营约1200个仓库，过去一年，新增仓库数量450个，相当于2007年至2017年10年间的建仓数量。

“通达系”也不甘人后。根据中通快递财报，今年二季度，中通的资本开支为人民币22亿元，其中接近70%用于土地收购和分拨中心建设升级，强化核心快递业务的基础能力建设以及发展综合物流服务的能力。

物流企业布局物流地产并不是跟风之举，随着物流行业业务日趋白热化，价格战、竞争日趋激烈等因素导致各大企业物流收益呈现微薄之势，部分企业不堪重负。转型升级是摆在这些物流企业首要难题，而这对企业的仓储等“硬件”提出更高要求。对于物流企业而言，想要在短时间内将货物运抵国内任何地区，能支撑巨量网络零售额，离不开仓储物流中心的建设，而布局物流地产也无疑成为这些物流企业现阶段最优选择。

对于京东而言，也不例外。此次京东方面收购中国物流资产公司股权，意味着京东物流挂牌上市以后，进一步加码在物流基础设施方面的投入，这也对京东物流的全方位联动将会有很大促进作用。