最近，我们走访了不少产业园区，包括一些开发区、高新区、科技园区、工业区、产业基地、特色产业园区等，发现了一个令人痛心的现状：除快递物流园外，大部分城市周边的产业园区空置率很高。此外公开数据也显示，全国约75%园区出现不同程度的空置，也就是说有大量的土地资源在沉睡，国家投入的巨资基础设施已开始沦为摆设。

而这种“空壳化”背后，是传统产业园区模式失灵的主要表现。因为在园区建设早期，负责园区建设与运营的国企（如各地城投、产投、经投等），常扮演“投融资+委托代建”角色，他们靠土地开发和物业租售盈利。

但如今在经济下行期，单纯的地产思维已难以为继：一方面，严控地产政策下资产价值缩水；另一方面，企业入驻后，他们更需要的是订单和利润，而园区国企只提供了场地和物业服务。一旦入驻企业活不下去、长不大，那未来你的写字楼、你的厂房还能租给谁？园区又凭啥能繁荣？

而这破局的关键，在于园区国企必须进行一次彻底的身份革命：从管理园区转向服务园区、从客户思维转向生态思维、从土地开发商转为产业服务商或生态组织者。

而实现这一转型的核武器，就是构建一个扎根于产业园区、服务产业集群的生产性互联网服务平台。

这个平台不搞虚的，它的核心使命就两条：第一，帮产业园内企业/工厂拿到更多的订单；第二，帮园内的企业/工厂降本增效，实现资源共享。 只有做到这些，产业园区的招商引资才会有更强的竞争力，园区才会更加生机勃勃。

一、为何产业园区国企必须搭建生产性互联网服务平台？从输血到造血的生存逻辑

因为过去，产业园区国企的商业模式本质是输血型和收租型的：

1、委托代建模式

产业园区国企主要在地方政府授权支持下，开展土地开发整理、棚户区拆迁改造、公益性基础设施（道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等）项目委托代建等业务。其主要的内部价值链是围绕着工程的开发、施工、管理等各个环节展开，主要的收入来源是委托代建费。但此模式下，以代建为主要业务的国企难以形成有效的资产积累，收益很少，利润率极低。

2、产业地产模式

为满足地方政府的招商引资需求，产业园区国企通过自筹资金等形式，投资开发了不少主题产业园区、建设标准化厂房、人才公寓等。该时期，园区国企以厂房、写字楼、人才公寓、住宅等租售为主要业务的发展模式，收入的主要来源是租金收入、物业服务。这种模式下，对土地进行开发形成产业地产、商业地产、住宅地产的开发模式，资产规模大。而这种模式在当前严格的地产调整政策下，地产价值短时间内难以大幅提升，仍以地产思维开发产业园区会遇到巨大的资金问题、市场问题。同时，地产模式有可能造成园区产业空心化、低端化、离散化，不利于园区国企的长远发展。

而以上这两种模式，都无法与园区内企业的成长形成命运共同体。换句话来说，就是入驻企业活得好，你最多有稳定的租金可以收；一旦入驻企业活不下去，那么你连租都收不齐。

而构建生产性互联网服务平台，是造血型和共赢型的。它是通过为入驻企业提供实实在在的订单和降本增效服务，与园区企业共同成长。只有当园区企业壮大了，你的服务收入才会水涨船高，园区生态也会随之繁荣，资产价值自然提升。这是一种更高级、也更可持续的商业模式。

二、产业园区国企如何快速搭建生产性互联网服务平台？主要抓两个牛鼻子

不少国企一提到搭平台，上来就想搭建 “大而全” 的平台，结果钱花了不少，但园区企业却不买账。

（一）搭建生产性互联网服务平台第一步：摸清园区企业需求与痛点，精准下药

其实，搭建生产性服务平台的第一步，是摸清本地产业集群的底细——深度调研园区内企业的产业构成、主要产品、上游供应商和下游客户，然后找到那个最集中、最痛、最易标准化的需求点，比如是共同需要某种原材料，还是都苦于没有订单。

1）实战案例：海智在线——“工业红娘”的数字化匹配

• 简介：海智在线成立于2015年，它精准切入了一个巨大痛点：在工业非标零部件领域，来自全球各国的采购商难以快速又精准地找到价格合适、产品符合自身需求的中国工厂，而中国数千万家的中小工厂又缺乏更加稳定、便捷、覆盖全球市场的渠道来获取订单。

• 做法：海智在线通过搭建一个聚焦非标工业零部件的生产性互联网服务平台，将全球28万采购商（包括300多家世界500强）的需求，与平台上注册的70万家中国工厂的产能进行智能匹配。在海智这个“工业红娘”的帮助下，许多中小工厂拿到了意想不到的订单。

• 效果：自2015年底成立至今，海智在线已构建起覆盖107个国家的全球化采购网络，汇聚28万优质采购商，其中含300+世界500强企业。平台通过智能匹配系统，精准对接中国70万家注册工厂（东南沿海地区为主），目前已累计完成超100万项非标零部件定制订单，沉淀超过200万张的专业加工技术图纸数据。

• 案例：上海一家机加工工厂过去主要做标准批量件。加入海智平台后，接到了来自医疗器械、新能源、高端装备制造等创新领域的订单，并逐步将业务拓展到航空航天等高精度行业。如今，它已经与超过20家创新企业形成稳定合作，线上记录的订单额超过500万元。

• 启示：对于产业园区国企而言，你完全有能力成为所在区域产业的“海智在线”。利用你的信用和本地影响力，主动出击，对接全球或全国的品牌商和链主企业，将它们的订单需求引入平台，再精准分发给园区内具备相应能力的工厂。你赚的不是差价，是服务费，你拯救的是整个园区的活力。

（二）搭建生产性互联网服务平台第二步：打造爆款服务，做出标杆，树立信誉

产业园区国企干任何事，都不要想着一口吃成一个大胖子。在生产性互联网服务平台搭建启动的初期，最忌讳的是摊子铺得太大，宣称自己能提供“十大服务、百项赋能”。这只会让本就心存疑虑的企业感到眼花缭乱和不靠谱。正确的做法是学习军事上的 “诺曼底登陆”：集中绝对优势兵力，打开一个坚实的突破口。

核心策略是：集中全部资源，死磕一个单一品类或单一客户需求，打造出第一个能让园区企业获得肉眼可见利益的爆款服务。 这个爆款服务不是面子工程，而是实实在在能帮企业多赚钱或省大钱的服务。它的核心目的不是盈利，而是用最快的速度建立信任，证明平台的价值。

1、实战案例：某高新区平台的“蒸汽集采”破局战

• 简介：该平台是由某高新技术产业开发区下属的国企运营公司成立的。园区内聚集了超过50家化工、纺织和新材料企业，它们都有一个共同且巨大的成本项：生产所需的热力蒸汽。

• 做法：死磕蒸汽这个单一品类。平台团队在调研中发现，园区内每家企业都需要单独与区外的热电厂谈判蒸汽价格和供应量，议价能力极弱。由于蒸汽需要通过管道输送，它们几乎没有选择权，价格常年居高不下，且波动频繁，企业对此苦不堪言。因此，平台没有推出复杂的服务菜单，而是将所有精力都押在“蒸汽集采”这一个点上。他们提出：由平台代表整个园区，统一向上游热电厂进行采购谈判，签订一份覆盖所有意向企业的长期框架协议，争取最优价格和稳定的供应保障。

• 成效：集采谈判成功后，为参与平台的首批20多家企业，平均降低了超过15%的蒸汽采购成本。对于一家年蒸汽成本千万级别的企业来说，这意味着一年省下近200万元，这是实实在在的利润。此外，“蒸汽集采”一炮而红。之前观望的企业纷纷主动要求加入平台。企业主们意识到：这个平台不是来收钱的，而是来帮我们赚钱的。

• 启示：对于其他城市的产业园区国企而言，爆款服务的选择标准可以是：高频、刚需、痛点深、易标准化。而这个案例中的蒸汽完全符合这些特征，是所有生产企业的口粮，动它，就能触动所有企业的神经。此外信任大于利润：在平台初期，建立信任远比赚取服务费重要。案例平台企业就是通过蒸汽集采，证明了自身价值，为后续拓展供应链金融、物流等盈利性服务铺平了道路，实现了以战养战。

总而言之，现在做产业园区，早就不是“盖好房子等企业”的时代了。对于产业园区国企来说，搭建生产性互联网服务平台不是面子工程，而是破局的关键。不用怕起点低，关键是要扎根本地产业，摸准企业痛点，整合好上下游资源，打造1-2个爆款服务，真真正正帮助园区企业降本增效才是发展之道。

说到底，平台好不好，要看企业有没有得到实惠——订单是不是多了，成本是不是降了。只有当园内内的企业和工厂活好了、赚到钱了，那么这片产业园区自然就会更具有吸引力，园区国企也能摆脱“地产依赖”，找到新的发展路子。这才是产业园区该有的样子，也是国企担当的体现。

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