建好的厂房空空荡荡，投入的资金打了水漂，本应机声隆隆的产业园区，如今却静得能听见风吹过的声音......
这不是在危言耸听！
公开数据显示，截至2024年底，全国产业园区超8万家，但平均空置率超50%，部分三四线城市达70%，“僵尸园区”“空心园区”频现，大量国家巨资建设的基础设施沦为"摆设"。
一位园区负责人私下跟我们透露：“我们园区建成三年，入驻率不到40%。每天最大的工作就是催缴那点微薄的租金，但企业自己也经营困难，我们也不好逼得太紧。”
表面来看，这是招商难、空置高、效益低。而在我们眼里（常年辅导上千家地方国企的产业数字化与供应链智慧服务平台）：园区"空壳化"不是招商不力的表面问题，而是传统运营模式的系统性失灵。尤其是负责园区建设运营的城投、产投、经投等地方国企，长期依赖的"投融资+委托代建、物业租售"的地产思维，在经济下行与地产调控收紧的双重压力下，早已走到尽头。
而如今破局的关键在于：地方国企必须彻底撕掉"二房东"标签，从"土地开发商"变身"产业合伙人"，而搭建扎根产业的供应链综合服务平台，正是这场转型的核心抓手。
一、病根在哪？传统模式的两大死穴与三重错位
当前产业园区国企的运营模式，本质是"输血式"的短期套利，根本无法与企业形成命运共同体。这种模式的弊端集中体现在两点：
一是委托代建模式的薄利陷阱。在地方政府授权下，地方国企（城投、产投、经投、交投、港投、物流集团、保税集团等）主导土地整理、棚改、公益基建代建等业务，核心收入就是微薄的代建费。这种模式下，国企很难积累有效资产，利润率常年在低位徘徊，相当于吃力不讨好的园区包工头。
二是产业地产模式的不可持续困局。为了完成招商政绩，不少地方国企自筹资金建标准化厂房、人才公寓，靠租售和基础物业服务盈利。但如今严格的地产调控让资产增值空间大幅压缩，庞大的资产规模反而带来沉重的资金压力。更关键的是，这种模式下，地方国企只提供场地，不管企业死活——企业需要订单时没资源，需要降本时没办法，一旦经营困难退租，园区就陷入空置循环。
而这两种模式的背后，是更深层的三重发展错位，直接把园区推向"有壳无魂"的境地：
首先是发展逻辑错位，把产业载体做成了地产道具。不少地方国企把园区开发当成第二土地财政，靠"低价圈地—建设园区—改商住用地"赚差价，本质是"以产业之名，行地产之实"。更荒诞的是政绩驱动下的速度崇拜，为了追求"一年立项、两年建成、三年挂牌"的数字，不少园区甚至出现"白天施工、晚上回填"的闹剧，导致园区"建得快、死得早"。
其次是运营模式异化，从产业赋能者退化成物业二房东。82%的区块链产业园活不过2年，长三角某省扎堆出现12个机器人产业园，同质化低水平内卷让招商变成自杀式竞争。更致命的是服务空心化，90%的园区运营方只懂收租，缺乏研发、融资、供应链等核心服务能力，租金收入连融资成本都难以覆盖。
最后是生态构建缺失，园区成了企业孤岛。很多园区招商更侧重看"填满率"，引入的企业毫无产业关联，无法形成协同效应。企业落地后缺技术、缺资金、缺订单，陷入"引得进、留不住、长不大"的困局，园区自然失去活力。
二、产业园区破局关键：从输血到造血，地方国企必须完成三重身份重塑
面对62.8%的空置率和大量闲置资产，园区国企的转型不是选择题，而是生存题。这场转型的核心，是从输血式的地产思维，转向造血式的产业思维，完成三重身份重塑：从园区管理者转型为产业服务者，从客户思维升级为生态思维，从土地开发商转变为产业合伙人。
而实现这一转型的核心抓手，就是搭建扎根产业集群的供应链综合服务平台。这个平台不能搞虚的，核心使命就两件事：
一是帮园区企业找订单、拓市场；二是帮企业降本增效、实现资源共享。只有这样，才能让国企与企业形成"一荣俱荣、一损俱损"的命运共同体——企业赚钱了，园区的服务收入会同步增长，资产价值也会跟着提升，形成可持续的发展闭环。
可能有人会问，为什么偏偏是供应链平台？因为供应链是企业的生命线，无论是原材料采购、物流运输，还是资金周转、订单对接，都是企业的高频刚需。园区国企依托自身资源整合能力，在供应链环节为企业赋能，能最快看到效果、建立信任，这是打开转型局面的最佳切口。
三、实战指南：搭建供应链平台的两步走策略与案例启示
很多地方国企一提到建平台，就想搞"大而全"的体系，结果投入巨资却没人买账。其实转型不用追求高起点，关键是循序渐进，抓好"精准调研+爆款服务"两步走：
第一步：深耕调研，找准企业真痛点
搭建平台的前提，是摸清园区产业的真实情况。地方国企需要沉下去，调研清楚园区企业的产业构成、核心产品、上下游关系，精准锁定最集中、最迫切的需求。是普遍面临物流成本高？还是原材料采购价高？或是订单短缺？只有找准痛点，服务才能精准发力。
第二步：聚焦单点，打造爆款标杆服务
初期切忌"贪多求全"，宣称能提供"百项服务"只会让企业不信任。正确的做法是"集中优势兵力突破"，聚焦一个高频刚需、痛点突出、易标准化的服务品类，打造首个能让企业直观获益的爆款服务。这个阶段的核心目标不是盈利，而是快速证明平台价值、建立信任。
例如，我们接触的某经开区国企就是采用"物流集采"突围战，取得了不错的成效：该园区聚集了40多家装备制造和汽车零部件企业，这些企业单独对接物流公司时议价能力弱，物流成本居高不下，时效还没保障。国企主导的平台没有搞复杂体系，而是把全部精力放在"物流集采"上：整合园区企业的物流需求，以平台为统一主体和大型物流公司谈判，最终拿到了比企业单独合作低15%-20%的优惠运价，还明确了时效和售后保障。
成效立竿见影：首批28家参与企业平均物流成本降低18%，年物流支出超千万元的企业，每年能直接节省200万元以上，这些节省的成本直接变成了利润。"物流集采"的成功让平台迅速打响口碑，原本观望的企业纷纷主动入驻，为后续拓展供应链金融、原材料集采等盈利性业务奠定了基础。
这个案例给我们的启示是：爆款服务必须满足"高频、刚需、痛点深、易标准化"四大标准。所以，园区国企转型要先"做减法"再"做加法"，用实实在在的降本增收效果赢得企业信任，再逐步拓展服务边界，实现以战养战。
四、进阶方向：从爆款服务到生态构建，打造可持续产业园区
当爆款服务打开局面后，园区国企需要进一步升级能力，从单一服务提供者升级为产业生态构建者。这时候可以借鉴苏州工业园、成都航空产业园等成功案例的经验，从三个维度发力：
一是锁定产业空间，避免地产侵蚀产业。苏州工业园在规划初期就确立了"产城融合"框架，明确工业用地占比32%，核心用地比例刚性锁定，后续通过"工改工"模式盘活低效空间，把容积率0.98的厂房升级为多层研发空间，载体利用率从25%提升至90%，亩均税收超100万元，实现了存量换增量。
二是构建产业链闭环，实现"上下楼就是上下游"。成都航空产业园以航空工业成飞为链主企业，吸引30多家配套企业入驻，通过"立体园区"布局，让企业物理距离缩至百米内。园内的仨川航空与客户"同楼生产"，物流成本降低60%，管理周期缩短30%，产能直接提升4倍。这种"链主+配套"的模式，让产业链协同效率大幅提升。
三是完善全周期服务，从招商到造商。国企需要构建"基础服务+增值服务+生态服务"的三层体系，覆盖企业从初创到壮大的全生命周期。比如武汉光谷设立10亿元产业引导基金，为生物医药企业提供技术孵化和检测服务，推动专利转化率提升40%；苏州工业园区通过与VC/PE机构合作，2024年帮助12家企业获得超50亿元融资。
结语：十五五新起点，别让园区成为城市的负资产
站在十五五规划的新起点，产业园区早已告别"建厂房、等企业"的粗放时代。62.8%的空置率警示我们：没有产业的园区，终将成为城市的水泥墓碑；依赖地产思维的地方国企，迟早会被市场淘汰。
对于园区国企而言，转型的核心不是建多少厂房、招多少企业，而是能否真正帮企业解决问题、创造价值。从搭建一个精准的供应链服务平台开始，从打造一个能让企业获利的爆款服务做起，逐步完成身份重塑，构建可持续的产业生态。
当园区里的企业订单增多、成本降低、盈利增长，产业集群的磁吸效应自然会形成，园区也会从"城市负资产"变成高质量发展的"引擎"。这既是园区发展的应有之义，也是国企践行社会责任、彰显担当的具体体现。十五五时期，唯有回归产业本质，园区才能真正拥有产业心跳，实现长远发展。
为助力地方国企（尤其是城投、产投、经投、交投、港投等）找到更多市场化转型、供应链业务破局思路，万联网联合万联网首席供应链业务战略专家、中欧国际工商学院特聘专家W老师，以及4位分别来自 瑞泰格（粮食农产品、活牛）、山东聊城冠县（工业品）、中国铝业（有色金属）、中仓登（金融仓导入银行资金）的案例企业代表，联袂打造“地方国企以产业供应链服务赋能本地产业升级专题培训”，定于2026年1月8-9日在山东省济南市举办，课程旨在以案例剖析与研讨为重点，以教练引导思考为手段，启发地方国企（包括地方城投）找到适合自己市场化转型、赋能本地产业发展的模式与路径。
课上，W老师将重点带大家学习9种不同资源禀赋的地方国企服务本地产业的破局思路，包括园区模式、产业集群模式、港口模式、产融模式、商贸流通模式、批发零售市场模式、本地生活服务模式、出海模式、链主模式、。W老师将在授课过程中结合大宗有色（铝材、钢材）、农产品（大米/果蔬）、汽车与新能源、港口物流、小商品等领域案例，带你找到适合自己的对标实践。
此外，课上我们还邀请了4位来自湖北荆州监利（粮食农产品、活牛）、山东聊城冠县（工业品）、中国铝业（有色金属）、中仓登（金融仓导入银行资金）的案例企业代表现身说法，与大家重点研讨“城投国企/产投国企/园区国企/仓储物流国企”在服务本地特色产业过程中碰到的一些困难以及他们的应对方法。
尤其是来自北京瑞泰格科技有限公司执行董事、CEO【L老师】，会重点给大家分享：湖北监利地方城投盘活当地闲置仓库与授信资源，整合政府、科技公司（瑞泰格）、银行（工行等）、行业龙头骨干、保险、资产评估、质检、登记平台、价格平台等多方共建平台，解决当地大米优质但不优价且不好融资的解决思路。针对大家尤为关注的“地方国企如何盘活本地闲置资产（仓库资产），通过数字化改造支持仓储金融化、支持优质农产品存储”、“地方国企如何形成政府+城投+银行+米企+科技+保险新的利益分配与协作机制，多方共建生态”等问题，展开经验分享，这个案例非常适合本地具备产业园区的国企学习对标。
报名联系：李老师19168536275
donna
作者
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