上市28年来首亏108亿！建发股份2025年报拆解：房地产和家居业务双重“爆雷”，营收5083亿、赚了32.6亿的供应链板块才是真王牌！

以下，万联网将穿透数据迷雾，为大家深度拆解建发股份这份“冰火”年报背后的真实逻辑。

历史性亏损：并非经营溃败，而是财务“排雷”

面对建发股份上市28年来的首次年度亏损（2025年归母净利润为-108.15亿元，同比减少137.61亿元），市场难免会产生恐慌情绪。但如果我们剥开这层令人惊愕的“负号”外衣，深入到具体的财务科目底层去看，你会发现这并非一场由经营失控引发的溃败，而是一次在行业至暗时刻，主动进行的、极度痛苦但必要的“财务排雷”与“断臂求生”。

第一颗“雷”：房地产板块的“刮骨疗毒”。2025年，房地产业务分部实现营业收入1,563.59亿元，同比下降 15.29%；实现归母净利润-69.42亿元，同比减少72.85亿元。
建发股份2025年亏损的主要来源之一是房地产业务子公司——联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35 亿元。联发集团出现大额亏损，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团一口气计提的71.18亿元的存货跌价准备，这在会计上是一笔巨大的账面损失。通过这种极端的手段，建发将过去高房价时期积累的虚高资产泡沫挤掉，把未来几年的业绩包袱一次性卸下。虽然这让2025年的报表惨不忍睹，却为后续几年的报表修复预留了巨大的空间，避免了风险在未来的持续释放。第二颗“雷”：家居业务（美凯龙）的估值缩水。
建发股份2025年亏损的另一个重灾区是家居板块——2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失234.42亿元（换句话说，就是美凯龙持有的商场物业，在资产评估时被认为市场租金预期下降，导致账面估值缩水了230多亿。）
同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。不过，虽然账面难看，美凯龙2025年的经营性现金净流入反而从2.16亿增长到了8.16亿。
一句话总结： 这次108亿的巨额亏损，很大程度上是建发在财务上做了“最坏打算”，把该计提的坏账、跌价都一次性提干净了。虽然业绩难看，但把雷排了，未来的包袱反而轻了。

核心引擎：供应链业务的“定海神针”作用

在地产与家居业务深陷泥潭、合力拖累百亿亏损的背景下，建发股份的供应链运营业务却如同一根“定海神针”，在惊涛骇浪中稳住了公司的基本盘。这份年报最核心的价值逻辑，便在于此——它证明了即便剥离掉地产的喧嚣，建发依然是一家具备强大造血能力的全球供应链巨头。

数据显示，2025年供应链板块贡献了5083.42亿元的营收，占公司总营收的75.73%，更为关键的是，它独自扛起了32.62亿元的归母净利润，成为公司唯一的盈利支柱。在行业普遍收缩的寒冬里，建发供应链不仅没有“趴窝”，反而展现出了极强的反脆弱性。

首先，基本盘坚如磐石，逆势扩张市场份额。面对复杂多变的国际贸易环境，建发不仅守住了阵地，更实现了经营货量的逆势增长。2025年，公司经营的经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等核心大宗商品经营货量达到2.3亿吨，同比增长约3%。其中，钢材经营货量超7500万吨（增长约7%），农产品超3800万吨（增长超13%）；纸浆、纸张合计经营货量超 1,500 万吨，同比增长约6%。这种在存量博弈中还能抢下增量的能力，得益于其深耕多年的“LIFT”供应链服务体系——通过物流、信息、金融、商务的深度整合，建发已不再是简单的贸易商，而是产业链上下游不可或缺的“超级管家”，这种高粘性的服务壁垒，让竞争对手难以撼动。

其次，全球化战略迎来爆发期，成为新的增长极。如果说国内业务是“稳”，那么海外业务就是“进”。2025年，公司进出口和转口的业务总额约426亿美元，其中境外业务总额突破140 亿美元，同比增长约40%，创历史新高。这并非简单的货物出口，而是深度的全球化布局。通过在东南亚、中亚、非洲等“一带一路”沿线国家建立本土化运营团队和物流节点，建发成功将“中国供应链”的能力复制到了全球。这种从“坐商”到“行商”，再到“本土化运营商”的转变，不仅对冲了单一市场的风险，更打开了广阔的增量空间。

截至2025年末，建发股份已有超80个境外公司和办事处，其中28家为具备区域辐射能力的境外平台公司。在本土化运营方面，公司全面布局东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域，着力构建本地化供应链综合服务体系，提升属地化服务能力。2025年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超300%，区域深耕取得突破性进展，为全球化可持续发展奠定了坚实基础。例如，建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂于年内顺利开机投产，日产能超210吨，“建发橡胶”品牌在市场初具知名度。

总之一句话，供应链业务不仅是建发股份当下的“压舱石”，更是其穿越周期的核心引擎。在地产去杠杆的阵痛期，正是这块业务源源不断的现金流和利润，为公司提供了最宝贵的安全垫，使其有底气在寒冬中完成财务排雷，静待春暖花开。

商业护城河：不做生产商，做“产业管家”

建发股份之所以能在大宗商品贸易的惊涛骇浪中屹立不倒，其核心秘密不在于拥有多少工厂或矿山，而在于它构建了一条独特的商业护城河——不做重资产的生产商，而是做轻资产的“产业管家”。

这种模式的精髓，在于其成熟的“LIFT”供应链服务体系（Logistics物流、Information信息、Finance金融、Trading商务）。建发股份并不直接参与高风险的生产制造环节，而是通过整合资源，为产业链上下游提供“保姆式”的综合服务，从而赚取确定性更高的服务费和价差。

对上游而言，建发是“销售管家”与“金融后盾”。在制造业产能过剩的背景下，上游工厂最头疼的是库存积压和资金回笼。建发利用其庞大的渠道网络，集合下游分散的需求进行集中采购，帮助工厂快速去库存。同时，通过供应链金融服务，建发能为上游企业提供资金支持，解决其账期错配的难题。这种“包销+融资”的模式，让上游企业得以专注于生产，从而对建发产生了极高的依赖度。

看不见的“刀锋”：风控体系的进化

传统的供应链风控往往依赖人的经验和尽职调查，但在全球化布局加速的今天，面对汇率波动、地缘政治冲突以及大宗商品价格的剧烈震荡，仅靠“人防”已远远不够。建发股份深谙此道，其风控体系已经完成了从“人防”到“技防”的华丽转身。

（1）“E风控”体系的全面智能化。建发不再被动地应对风险，而是利用大数据和AI模型进行主动防御。公司建立的“E风控”体系，覆盖了信用、货权、价格、履约等关键要素，形成“预防-预警-处置”全流程闭环管理，为供应链业务稳健运营提供数智化保障。通过引入AI大模型，建发能够实时捕捉市场动态，对价格波动进行精准预测，甚至在风险发生前就发出预警。例如，在农产品供应链中，通过整合全球气象数据和产区产量信息，AI模型能提前预判供应风险，从而指导采购和库存决策。这种“预防-预警-处置”的全流程闭环管理，让风险无处遁形。

（2）全球视野下的“穿透式”管理。随着境外业务总额突破140亿美元，建发的风控半径也随之延伸至全球。在全球地缘政治冲突与国际贸易政策博弈长期化的宏观背景下，公司供应链运营业务始终保持战略定力，持续强化经营风险防范体系。为了应对复杂的国际环境，建发专门组建了国别风险管理小组，针对不同国家的政治风险、法律风险和汇率风险制定专门的预案。同时，依托区块链技术，建发实现了对货权的实时追踪和穿透式管理，确保货物在跨国物流中的绝对安全。

（3）“专业化、分级化、流程化”的制度保障。建发建立了从董事会到一线业务员的三级风险管理架构，确保风控指令能一竿子插到底。这种严密的组织架构，配合数字化的风控工具，使得建发在面对行业寒冬时，能够迅速识别并隔离风险点，避免“火烧连营”。

可以说，这套看不见的数智化风控体系，就是建发股份在风浪中稳健前行的“压舱石”。它不仅保护了公司的资产安全，更为其在海外市场的激进扩张提供了最坚实的安全保障。

经历了2025年的“至暗时刻”，建发股份正站在一个新的历史起点上。如果说过去的辉煌是建立在规模和速度的基础上，那么未来的建发，正在经历一场从“规模驱动”向“效益与创新驱动”的深刻转型。

1、供应链业务将从“做大”转向“做强”，加速全球化与数智化。2025年海外业务的爆发式增长只是开始。未来五年，建发将坚定执行“在海外再造一个建发”的战略，从单纯的贸易出海，升级为“体系出海”。这意味着建发将在东南亚、中亚、非洲等关键区域，建立更深度的本土化运营能力，不仅仅是把货卖出去，而是要在当地建立仓储、物流、加工乃至金融服务的完整生态。同时，数智化将不再是辅助工具，而是核心引擎。通过“建发云钢”、“纸源网”、“浆易通”、“农 E 点”、“建发物流控制塔”等产业互联网平台，建发将进一步用AI和大数据重构业务流程，从单纯的贸易商向“产业合伙人”转变，通过技术赋能提升整个产业链的效率。

2、积极培育“第二增长曲线”，押注新消费与新能源。为了摆脱对传统大宗商品的过度依赖，建发正在积极寻找新的利润增长点。在“新消费”领域，建发已经成功切入咖啡豆、肉类等民生品类，并利用供应链优势打造了自有品牌；在“新能源”领域，建发更是通过资本与产业的双轮驱动，构建起完整的产业生态。一方面，通过控股中利集团（旗下拥有腾晖光伏），建发正式切入光伏产业链，实现了从原材料到组件的全链条布局。另一方面，公司积极引入华晟新能源的HJT（异质结）先进技术，并与宁德时代等巨头达成战略合作，共同构建“零碳飞轮”。这些新兴业务的培育，将为建发提供穿越周期的新动力，使其业务结构更加多元和稳健。

3、地产业务将“轻装上阵”，聚焦核心城市与产品力。在经历了2025年的巨额计提后，联发集团的资产负债表已经得到了彻底的清洗。未来，地产业务将不再盲目追求规模，而是聚焦高能级城市，以产品力穿越周期。随着行业风险的出清，轻装上阵的地产板块有望在下一轮周期中重新贡献稳定的利润。

结语

2025年的巨额亏损，对建发股份而言，无疑是一次艰难的“渡劫”。但正如财报所展现的，虽然地产业务计提了坏账，美凯龙承受了估值缩水，但其核心的供应链造血功能依然强劲，且海外版图正在快速扩张。这也证明了建发“LIFT”模式在穿越周期时的强大韧性——它不依赖单一市场的繁荣，而是通过全球化的资源配置和深度的产业服务来对抗波动。